Mande o contrato
A minuta da permuta, o contrato de obra ou o cronograma do loteamento, com o valor e o prazo. Por WhatsApp ou numa call de 15 minutos.
Incorporadora • Loteadora • Dono de terreno
Seguro Garantia imobiliário: permuta, terreno, loteamento e entrega de obra.
O dono do terreno quer certeza de que recebe as unidades. O comprador quer a obra pronta. A prefeitura quer as ruas do loteamento feitas. A apólice põe uma seguradora por trás dessa promessa.
Cotação gratuita • Apólice conferida contra o contrato e a regra do município
Como funciona o seguro garantia no mercado imobiliário?
Pense num fiador que não é parente nem banco: é uma seguradora. A incorporadora ou a loteadora contrata a apólice e paga o prêmio. Quem fica protegido é o outro lado (o dono do terreno, o comprador, quem financia ou a prefeitura). Se a empresa não cumprir a obrigação garantida, a seguradora indeniza até o valor da apólice.
Não confunda com o seguro de risco de engenharia, que cobre dano físico à obra (incêndio, desabamento). O seguro garantia cobre a promessa que não foi cumprida.
Para a incorporadora
Seguro garantia na permuta imobiliária
A incorporadora quer o terreno e não quer pagar tudo em dinheiro. Oferece apartamentos ou salas do prédio que ainda vai subir. A Lei 4.591/1964 (art. 39) chama isso de aquisição do terreno com pagamento em unidades a construir, e exige que os documentos digam quanto sai em dinheiro e quantos metros quadrados cabem ao dono do terreno.
O problema é o prazo. O dono entrega o terreno hoje e recebe as unidades anos depois. Por isso ele pede garantia antes de assinar. A lei não obriga, é cláusula de contrato. A apólice entra no lugar de uma caução em dinheiro ou de uma fiança no banco, e a incorporadora não deixa caixa parado nem consome limite de crédito para fechar o negócio.
Para o dono do terreno
Seguro garantia para o terrenista: o que pedir na apólice
Se você é o dono do terreno, você é o segurado. A apólice só protege o que está escrito nela. Confira estes pontos antes da escritura.
- Seu nome como seguradoA apólice precisa nomear você (ou a sua empresa) como beneficiário. Apólice em nome de terceiro não te paga.
- O contrato certo no objetoO objeto cita o contrato de permuta, com data e partes, e a obrigação garantida (a entrega das unidades ou o valor combinado).
- Valor que cobre o que você vai receberA seguradora paga até o limite da apólice. Se o valor ficar abaixo do que as unidades valem no contrato, a diferença fica descoberta.
- Vigência até a entregaO prazo da apólice precisa alcançar a data de entrega prevista no contrato. Obra atrasa, então combine no contrato como a garantia é renovada.
Para comprador e financiador
Seguro garantia de término de obra e entrega de obra
Quem compra na planta ou financia a construção corre o mesmo risco do terrenista: paga antes e recebe depois. Quem tem poder de negociar (um investidor, um fundo, quem compra muitas unidades de uma vez, quem financia) pode exigir em contrato a garantia de que a obra termina.
A lei de incorporações tem outra proteção, o patrimônio de afetação: o terreno e a obra ficam separados do resto do patrimônio da incorporadora, só para aquela incorporação e a entrega das unidades (Lei 4.591, art. 31-A). É uma escolha da incorporadora e não põe uma seguradora pagando. Não encontramos na lei uma obrigação de seguro garantia de término de obra entre particulares. Quando ele aparece, é porque o contrato pediu.
Na prática, a apólice segue a lógica do seguro garantia contratual (performance bond): garante que a construtora cumpre o contrato. Se o comprador ou o investidor adiantou dinheiro, a cobertura que protege esse valor é a do seguro garantia de adiantamento de pagamento.
Para a loteadora • Lei 6.766/1979
Seguro garantia de loteamento: as obras de infraestrutura
Para registrar o loteamento sem ter feito as obras, a loteadora apresenta um cronograma e uma garantia. A Lei 6.766/1979 (art. 18, V) pede o cronograma das obras exigidas pelo município, que incluem no mínimo as ruas, a demarcação de lotes e quadras e o escoamento da água da chuva, com duração máxima de 4 anos, prorrogáveis por mais 4, "acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras". Se o projeto não for executado no prazo do cronograma, a aprovação caduca (art. 12, §1º).
A lei federal não diz qual garantia. Ela só admite que o próprio imóvel sirva de garantia ao município (art. 18, §8º). O resto fica com a regra de cada prefeitura, e é aí que mora a resposta sobre o seguro garantia.
Um exemplo: na capital paulista, a Lei 16.402/2016 (art. 53, II, b) lista caução em dinheiro, título da dívida pública municipal, fiança bancária ou o vínculo de 50% da área dos lotes à Prefeitura. O seguro garantia não está nessa lista. A mesma lei diz que a garantia vale por 4 anos e que, se as obras não estiverem prontas depois disso, o loteador perde o direito à devolução (alíneas g e h). Outras cidades têm listas diferentes. Antes de cotar, a gente lê a regra do município onde fica o seu loteamento.
Como funciona
Do contrato à apólice emitida
O que mais atrasa é o cadastro da empresa na seguradora. Se a assinatura com o terrenista ou o registro do loteamento já tem data, comece por ele.
Cadastro e cotação
Abrimos o cadastro da incorporadora ou da loteadora na seguradora com balanço, faturamento e endividamento, e voltamos com a taxa e o que ela pede para emitir.
Apólice conferida
Conferimos segurado, objeto, valor e vigência contra o contrato (e contra a regra do município, no loteamento) antes de a seguradora emitir.
Outros casos
A obra é para um contratante público ou privado?
Construtora que vai assinar contrato de obra precisa da garantia de execução. Se a dúvida é como o seguro se compara à fiança do banco, comece pela comparação.
Dúvidas frequentes
Perguntas sobre seguro garantia imobiliário
É o seguro garantia usado em negócio de imóvel. Três partes: a empresa que assume a obrigação (incorporadora ou loteadora), quem precisa da garantia (dono do terreno, comprador, quem financia ou a prefeitura) e a seguradora. Se a empresa não cumprir o que a apólice garante, a seguradora indeniza quem está protegido, até o valor da apólice.
Não achamos lei que obrigue. A Lei 4.591/1964 (art. 39) exige que os documentos da permuta digam quanto do terreno é pago em dinheiro e quantos metros quadrados de unidade cabem ao dono do terreno. A garantia de que essas unidades serão entregues é combinada no contrato. O seguro garantia é uma das formas de cumprir essa cláusula.
Quatro coisas. Você aparece como segurado. O objeto cita o seu contrato de permuta (data e partes). O valor cobre o que você teria a receber. E a vigência vai até o prazo de entrega das unidades, com folga. Mande o contrato e a gente confere a apólice contra ele antes de você assinar a escritura.
Depende do município. A Lei 6.766/1979 (art. 18, V) pede um "instrumento de garantia para a execução das obras" e não diz qual. Quem lista as modalidades é a regra local. Na capital paulista, por exemplo, a Lei 16.402/2016 (art. 53, II, b) fala em caução em dinheiro, título da dívida pública municipal, fiança bancária ou vínculo de 50% dos lotes, e o seguro garantia não está nessa lista. Por isso a gente lê a regra do seu município antes de cotar.
Pela lei federal, o cronograma pode ter até 4 anos, prorrogáveis por mais 4 (Lei 6.766, art. 18, V). Se o projeto não for executado no prazo do cronograma, a aprovação caduca (art. 12, §1º). O município pode ter regra própria: em São Paulo, a garantia vale por 4 anos e, se as obras não estiverem prontas depois disso, o loteador perde o direito de receber a garantia de volta (Lei 16.402, art. 53, II, g e h).
Não. O risco de engenharia cobre dano físico à obra, como incêndio ou desabamento durante a construção. O seguro garantia cobre o descumprimento: a empresa que não entrega o que prometeu. São apólices diferentes e um empreendimento pode precisar das duas.
São coisas diferentes. No patrimônio de afetação, o terreno e a obra ficam separados do resto do patrimônio da incorporadora e só servem para aquela incorporação e para a entrega das unidades (Lei 4.591, art. 31-A). É opção da incorporadora. O seguro garantia põe uma seguradora pagando se a obrigação não for cumprida. Um não impede o outro.
A empresa que dá a garantia paga um prêmio, um percentual do valor garantido. A taxa sai da análise de crédito que a seguradora faz da empresa (balanço, faturamento, endividamento) e do prazo da obrigação. Não existe tabela fixa: a cotação é feita para cada contrato.
Tem uma permuta ou um loteamento para garantir?
Mande o contrato ou o cronograma pelo formulário ou pelo WhatsApp. A gente confere o que a apólice precisa cobrir e volta com a cotação.
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